2023年12月14日，北京、上海在同一天出台房地产行业优化政策，分别为《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》（京建发〔2023〕425号）和《关于调整本市普通住房标准的通知》（沪建房管联〔2023〕676号），核心内容包括降首付、降利率以及调整普通住房标准（以下简称“普宅标准”）等具体措施。

此次政策调整，是为了适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，更好满足居民刚性和改善性住房需求，从而促进房地产市场平稳健康发展。其中普宅标准的调整，对房地产开发企业（以下简称“房企”）和购房个人都将产生较大的税务影响。

本文以北京为例，聚焦分析此次普宅标准调整对房企土地增值税的税务影响，并对房企提出相应的操作建议。

根据中指研究院发布的数据显示，2023年1至11月份，北京五环内新房成交均价为91,594元/平米，五环至六环的成交均价为58,566元/平米，六环外的成交均价为35,656元/平米，以上整体成交均价远低于普宅新政标准。普宅标准调整后，大量老政策下的非普宅变为新政策下的普宅，调整后的普宅标准也更加贴近北京房地产市场发展的实际情况。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

新政下的北京普宅认定标准将更为宽松，房地产开发项目中符合新标准的普宅数量将增加。北京土地增值税清算采用“两分法”，即“普宅”与“其他类型房地产”。普宅认定标准的变化，会导致二者原本增值率高低甚至增值额正负的组合发生变化，这种变化对房企土地增值税的税负影响是上升还是下降，并不能形成一个绝对的结论，是需要结合房地产开发项目的实际情况，进行具体的税务测算和分析后才能判定。

为简化分析，我们通过对一个北京房地产开发项目在新政后土地增值税税负的测算，来论证新政对于土地增值税税负的影响存在不降反升的可能性。

该项目总收入为78亿元，扣除项目合计60亿元，采用“两分法”（划分“普宅”与“其他类型房地产”）测算土地增值税，该项目处于部分预售状态，2024年1月1日起新签约房源将按新政策普宅认定标准执行。新老政策下项目土地增值税测算情况具体见下表：

通过上述测算分析可以看出，随着普宅标准的放宽，新政后的普宅收入、扣除项目合计、增值额、增值率都发生了增加，尤其是随着普宅的增值率从16%上升到21%，普宅的税负也从原来的免税状态增加到3.8亿元，虽然其他类型房地产的税负降低了2.4亿元，但是由于普宅税负增幅超过了其他类型房地产税负的降幅，因此整体税负在新政后还是增加了1.4亿元。

根据《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》（北京市地方税务局公告2016年第7号）第四十八条规定，土地增值税政策中普通住宅依照北京市公布的标准确认。纳税人进行土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上适用的普通住房标准进行审核确认。

基于以上税法规定，对于北京尚未进行土地增值税清算的项目适用的普宅标准，华政税务的理解为：老合同老政策，新合同新政策。即应以单套房屋销售时点（即网签合同签订时点），来确认其适用的新旧普宅认定标准。如网签时间早于新政实施时间（2024年1月1日），则按照老政策认定标准来判断是否为普宅；反之，则按照新政策认定标准来判断。若项目时间跨度较大，涉及更老的普宅认定标准，同样按照此原则分段进行确认。在清算实操中，华政税务建议房企就此问题提前咨询主管税务机关，并以主管税务机关意见为准。

例如：假设某尚未进行土地增值税清算的北京房地产开发项目，其中某套房屋A的网签时间为2023年6月1日，则判断该房屋A是否为普宅的标准应适用老政策；其中某套房屋B的网签时间为2024年2月1日，则判断该房屋B是否为普宅的标准应适用新政策。

华政税务建议，对于尚未进行土地增值税清算的北京房地产开发项目，企业应尽快结合普宅标准新政和项目实际情况，重新梳理项目的普宅和其他类型房地产的收入、成本、扣除项目、增值额、增值率等情况，对项目土地增值税进行新政策标准下的税务测算，以判断普宅标准新政对项目的具体税负影响，从而提前规划土地增值税清算，降低税务风险，创造税务价值。