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Analysing the Tax Refund Policy for Residents Exchanging Their Housing Purchases

9月30日，为支持居民改善住房条件，财政部、税务总局颁布税收优惠政策，联合印发《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第30号），公告明确自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠，为保证该政策顺利实施，同期，税务总局制发《关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2022年第21号），进一步细化了有关执行口径。

“930新政”相关解读：

（一）享受此税收优惠政策需满足什么条件？

1、自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人；

2、出售自有住房后重新购买的住房需在同一城市内；

3、出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

（二）退税金额如何计算？

1、新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；

2、新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。

注：

1) 现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准；

2) 现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税；

3) 出售多人共同持有住房或新购住房为多人共同持有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

（三）交易时间如何确定？

1、出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。

2、新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。

3、新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准，纳税人可以依据房屋交易合同据实填写。

（四）退税需要提供哪些材料？

1、纳税人身份证件；

2、现住房的房屋销售合同；

3、新购住房为二手房的，房屋销售合同、不动产权证书及其复印件；

4、新购住房为新房的，报经住建部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。

“930新政”对房地产市场的利好：

新政出台前，个人转让住房除转让房屋为自用5年以上且为家庭唯一生活用房，免征个人所得税外，其余情况均需缴纳个人所得税，具体有如下三种情况：

1、 按照房屋价值差额的20%缴纳：《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

2、 按照住房转让收入的1%-3%缴纳：如纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，进行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，具体比例在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

3、 满五唯一免征：《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第四条：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

新政出台后，旨在鼓励居民换购住房、改善居住条件，进一步迎合了中央支持刚性和改善性质住房需求，有利于持有住房在五年以内或者有多套住房的家庭换房，今年四季度至明年，改善性住房市场将持续活跃；

对于持有唯一生活用房不满五年的“刚改”客群而言：不再具有持有时间的限制就可以享受个人所得税的减免，房屋置换的时间成本、资金成本大大降低，同时结合近期多城下调二套房首付比例的政策利好，现在正是改善生活条件的好时机。

对于持有多套房的客户而言：“930新政”并没有限制纳税人原有的持有房屋数量，所以不论目前持有多少住房，只要在规定时间出售自有住房并在同一城市内重新购买住房即可享受个人所得税的减免；对于有强烈改善意愿的人群如在城市非核心区持有多套住房并想要用其置换城市核心区住房的家庭，在置换的过程中可降低一定的成本支出，刺激了改善意愿。

对于房地产开发商而言：由于政策规定要在一年之内进行房屋的置换、合同的签订才可享受个税减免优惠，为减少房屋过渡期，购房家庭会更加倾向于准现房楼盘、已开盘期房楼盘或二手房，这对于开发商来说是极好的契机，在国家“保交付、稳民生”的大背景下，小区设施完善、周边配套优质、居住空间宽敞的大户型的房源或可成为各大房企的重点加推对象，特别是目前即将交付的“准现房”；未来两年内交付或开盘的楼盘，均可利用此税收优惠刺激改善性客户心理，特别是前期意向较高，但因为预算、过渡期等原因“望而却步”的客户，同时将有限的资源优先集中于楼盘的高品质交付，给予购房者足够的“安全感”，从而缓解房企整体的去化压力。